ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์.
หลักเกณฑ์ ครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นโดยสงบและเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี ผู้ครอบครองย่อมได้กรรมสิทธิ์.
พินัยกรรมเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียวจะสมบูรณ์ต่อเมื่อเขียนเสร็จ และจะมีผลบังคับเมื่อผู้เขียนถึงแก่ความตาย .
พินัยกรรมเป็นคำสั่งสุดท้ายที่กำหนดการเพื่อตายในเรื่องทรัพย์สิน หรือในการต่างๆ โดยจะต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไว้ .
วัด มีฐานะเป็นนิติบุคคล ครอบครองปรปักษ์ที่ดินของผู้อื่นได้ (ฎีกาที่ 1479-1480/2524).
บุคคลธรรมดาแม้เป็นคนต่างด้าวก็อาจครอบครองปรปักษ์ที่ดินของผู้อื่นได้ แต่หากประสงค์จะร้องขอให้ศาลแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินต้องดำเนินการตามเงื่อนไขของกฎหมายว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าวก่อน มิฉะนั้น จะร้องขอต่อศาลไม่ได้ (ฎีกาที่ 5016/2555).
ที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ ได้แก่ ที่ดินมีโฉนด โฉนดตราจอง หรือตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ส่วนที่ดินไม่มีหนังสือสำคัญดังกล่าวเรียกกันว่าที่ดินมือเปล่า (ที่ดินที่มีหลักฐานเป็น ส.ค.1 หรือ น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือหลักฐานการเสียภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.บ.ท.5) หรือไม่มีหลักฐานใดๆ) มีเพียงสิทธิครอบครองไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์เพื่อให้ได้กรรมสิทธิ์ตาม มาตรา 1382 และไม่มีกฎหมายรับรองให้ใช้สิทธิร้องขอต่อศาลขอแสดงสิทธิครอบครองในที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ (ฎีกาที่ 5389/2549,248/2537,7679/2540) กรณีที่ดินที่ครอบครองนั้นเป็นที่ดินมีกรรมสิทธิ์ แม้จะเข้าใจว่าเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก็อ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ (ฎีกาที่ 1557/2549).
ฎีกาที่ 13969/2558 บุคคลจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของผู้อื่นที่ดินนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์เสียก่อน จึงจะถูกอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครองแม้จะมีเจตนาครอบครองอย่างเป็นปรปักษ์ก็หาได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเป็นสิทธิคนละประเภทกับสิทธิครอบครองที่มีอยู่แต่เดิมไม่ เมื่อที่ดินพิพาทเป็นที่ดิน น.ส. 3 ก. ที่มีเพียงสิทธิครอบครอง โจทก์จึงไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินพิพาทได้.
ข้อสังเกต เมื่อได้ครอบครองทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ครบถ้วนตามหลักเกณฑ์ ป.พ.พ. มาตรา 1382 แล้วย่อมได้กรรมสิทธิ์ทันทีที่ครบกำหนด 10 ปี โดยไม่จำต้องร้องขอให้ศาลมีคำสั่งแสดงว่าตนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองก่อน อย่างไรก็ดี กรณีการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ ได้มีกฎกระทรวง ฉบับที่ 7 ออกตามความมาตรา 78 แห่ง ป.ที่ดิน บัญญัติให้ผู้ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมด้วยคำพิพากษาหรือคำสั่งศาลอันถึงที่สุดแสดงว่าตนมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แสดงว่าแม้ผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยไม่จำต้องมีคำพิพากษารับรองก็ตาม แต่หากผู้ครอบครองปรปักษ์ประสงค์ที่จะเปลี่ยนแปลงเป็นเจ้าของที่ดินทางทะเบียน ต้องนำคำพิพากษาศาลที่แสดงว่าตนได้กรรมสิทธิ์ไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นกรณีที่กฎหมายบัญญัติให้ผู้ครอบครองใช้สิทธิทางศาลโดยยื่นคำร้องขอต่อศาลเป็นคดีไม่มีข้อพิพาท ให้ศาลมีคําสั่งแสดงว่าตนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองได้.
การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น ถ้าที่ดินเป็นของตนเองแต่ใส่ชื่อผู้อื่นในโฉนดที่ดินแทน (ดูฎีกาที่ 12895/2555) หรือบรรยายฟ้องว่าได้รับมรดกที่ดินมา (ฎีกาที่ 4843/2545) ไม่เข้าหลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์.
ฎีกาที่ 12895/2555 ผู้ร้องยื่นคำร้องขออ้างว่า ผู้ร้องซื้อที่ดินตามคำร้องขอพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยใส่ชื่อ ม.เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แทนผู้ร้อง ย่อมแสดงว่าผู้ร้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวซึ่ง ป.พ.พ. มาตรา 1382 บัญญัติว่า “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้...ฯลฯ โดยคำว่า “ผู้อื่น” ตามบทบัญญัติดังกล่าวจะเป็นผู้ใดก็ได้ แต่ต้องมิใช่ผู้ครอบครองปรปักษ์นั้นเอง การครอบครองปรปักษ์จะเกิดขึ้นได้ก็แต่ในที่ดินของผู้อื่นเท่านั้น เมื่อการครอบครองที่ดินตามคำร้องขอมิได้เป็นการครอบครองที่ดินของผู้อื่น กรณีจึงไม่อาจมีคำสั่งให้ผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ที่ดินดังกล่าวได้ส่วนกรณีที่มีผู้โต้แย้งสิทธิหรือหน้าที่ในที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของผู้ร้อง ผู้ร้องก็ชอบที่จะเสนอคดีต่อศาลส่วนแพ่งที่มีเขตอำนาจอย่างคดีมีข้อพิพาทตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 หาใช่มายื่นคำร้องขอให้ศาลแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามคำร้องขอ
การครอบครองโดยสงบ หมายความว่า ครอบครองอยู่ได้โดยไม่ถูกกำจัดออกไป ถ้าเพียงแต่โต้เถียงสิทธิกันยังถือไม่ได้ว่าเป็นการครอบครองโดยไม่สงบ (ฎีกาที่ 346/2554,3864/2554,772/2505).
ฎีกาที่ 346/2554 ผ. ขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องเมื่อการครอบครองที่ดินพิพาทของผู้ร้องไม่ปรากฏว่ามีบุคคลใดโต้แย้งคัดค้าน การเข้าครอบครองที่ดินพิพาทของผู้ร้องเป็นการเข้าครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของแล้ว ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 .
ข้อสังเกตการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนโดยเจ้าของที่ดิน มิได้กระทบต่อการครอบครองที่ดิน (ฎ.346/2564) แม้ยังคงถือว่าเป็นการครอบครองโดยสงบ แต่กรณีจดทะเบียนโอนที่ดินในระหว่างครอบครองปรปักษ์ หากผู้รับโอนสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยสุจริตย่อมได้รับความคุ้มครองตาม มาตรา 1299 วรรคสอง มีผลทำให้การครอบครองก่อนหน้านั้นขาดตอนลง ไม่อาจนับระยะเวลาต่อเนื่องกันได้ ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่เพราะถือเป็นการครอบปรปักษ์ต่อเจ้าของที่ดินคนใหม่นั่นเอง (ฎีกาที่ 6147/2554,8700/2550,5801/2544) .
ส่วนกรณีเจ้าของเดิมนำที่ดินไปจดทะเบียนจำนองก็ไม่กระทบต่อการครอบครองเช่นกัน การนับระยะเวลาครอบครองจึงต่อเนื่องกันไปได้ (ฎีกาที่ 364/2554) แม้ผู้รับจำนองซึ่งเป็นบุคคลภายนอกกระทำโดยสุจริตได้รับความคุ้มครองตาม มาตรา 1299 วรรคสอง ก็ไม่เป็นการตัดการครอบครอง ผลก็คือผู้ครอบครองคงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยติดจำนองไปด้วย
ฎีกาที่ 346/2564 ผ. ขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้อง เมื่อการครอบครองที่ดินพิพาทของผู้ร้องไม่ปรากฏว่ามีบุคคลใดโต้แย้งคัดค้าน การเข้าครอบครองที่ดินพิพาทของผู้ร้องจึงเป็นการเข้าครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของแล้ว สําหรับการนับระยะเวลา าในการครอบครองที่ดินพิพาทติดต่อกันนั้น การนับระยะเวลาในการครอบครองติดต่อกันตามป.พ.พ. มาตรา 1382 ถือเอาระยะเวลาครอบครองของฝ่ายผู้ครอบครองเท่านั้น การที่ ผ. เจ้าของเดิมนำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนอง จึงหามีผลกระทบต่อการนับระยะเวลาในการครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทไม่ เมื่อผู้ร้องครอบครองที่ดินพิพาทมาจนถึงวันฟ้องเป็นระยะเวลาติดต่อกันเกินกว่า 10 ปี แล้ว ผู้ร้องได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์
การครอบครองขณะที่ดินถูกยึดโดยอำนาจกฎหมาย มีผลกระทบต่อการครอบครอง ไม่เป็นการครอบครองโดยสงบ (ฎีกาที่ 354/2554)
ต้องครอบครองโดยเปิดเผย ได้แก่ การครอบครองโดยการแสดงออกต่อบุคคลทั่วไปโดยไม่ปิดบังอำพราง หรือมิได้ซ่อนเร้นมิให้ผู้ใดรู้เห็น เทียบฎีกาที่ 5238/2546
ฎีกาที่ 5238/2546 จำเลยทั้งสองสร้างฐานรากของโรงเรือนซึ่งเป็นส่วนที่ฝังอยู่ใต้ดินรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ โดยมีเจตนาเพื่อซ่อนเร้นปกปิดการกระทำที่ไม่ชอบของตนจึงไม่อาจถือได้ว่าจำเลยทั้งสองครอบครองที่ดินส่วนที่รุกล้ำของโจทก์โดยเปิดเผยตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 ประกอบ มาตรา 1401 ดังนั้น แม้จะมีการครอบครองมานานเท่าใดจำเลยทั้งสองก็ไม่ได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินดังกล่าว
การครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ หมายถึง ต้องมีการครอบครองทำประโยชน์ใช้สอยทรัพย์ หวงกันหรือขัดขวางมิให้บุคคลอื่นเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์นั้นดุจเดียวกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ ที่สำคัญคือต้องไม่เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิหรือยอมรับอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์นั้น เช่น ผู้ที่ครอบครองแทนเจ้าของทรัพย์ เป็นการแสดงอยู่ในตัวว่ายังยอมรับอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์ ไม่เป็นการครอบครองเพื่อตน.
แม้สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่ดินมีโฉนด ตกเป็นโมฆะ เพราะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 456 ก็ตาม แต่การที่ผู้ซื้อครอบครองที่ดินที่ซื้อขายถือเป็นการครอบครอง โดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของแล้ว มิใช่เป็นการครอบครองแทนผู้ขาย เมื่อครบกำหนด 10 ปี ผู้ซื้อย่อมได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบ รองปรปักษ์ (ฎีกาที่ 6536/2544,3140/2562,470/2493) .
กรณีอสังหาริมทรัพย์ ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี.
ผู้ที่ครอบครองปรปักษ์ที่ดินของผู้อื่นอาจโอนการครอบครองที่ดินให้แก่ผู้อื่นก็ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377,1378 ผู้รับโอนจะนับเวลาซึ่งผู้โอนครอบครองอยู่ก่อนนั้นรวมเข้ากับเวลาครอบครองของตนก็ได้ (มาตรา 1385) (ฎีกาที่ 1981/2556).
การนับระยะเวลาครอบครองติดต่อกัน เป็นเวลา 10 ปี หรือ 5 ปี แล้วแต่กรณีตาม มาตรา 1382 นั้น เดิมมีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยว่าให้นับระยะเวลาครอบครองของฝ่ายผู้ครอบเท่านั้น ไม่ต้องพิจารณาทางฝ่ายเจ้าของทรัพย์นั้นว่ามีการโอนทรัพย์นั้นหรือไม่ (ฎีกาที่ 5086/2538,1088/2519).
ต่อมามีฎีกาที่ 6147/2554,8700/2550,5801/2544 วินิจฉัยว่าในระหว่างครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทยังไม่ครบกำหนดเวลา 10 ปี ตามมาตรา 1382 ได้มีการจดทะเบียนโอนที่ดินไปยังผู้อื่น หากผู้รับโอนเสียค่าตอบแทนและสุจริต ย่อมได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1299 วรรคสอง มีผลทำให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านั้นสิ้นไปต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบ ครองใหม่ .
จำนอง คือ สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้จำนอง เอาทรัพย์สินตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจำนอง เป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง (มาตรา 702 วรรคหนึ่ง).
ผู้รับจำนองชอบที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญ ไม่ว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นจะโอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือไม่ (มาตรา 702 วรรคสอง).
ฎีกาที่ 4436/2545 การที่จำเลยจดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาทไว้แก่โจทก์นั้น แท้จริงแล้วเป็นการจำนองประกันหนี้ที่จำเลยมีต่อ ล. โจทก์ผู้รับจำนองจึงมิได้เป็นเจ้าหนี้ในมูลหนี้ที่จําเลยจํานองที่ดินเป็นประกัน สัญญาจำนองจึงไม่มีมูลหนี้ที่จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์ โจทก์จึงบังคับจํานองแก่จําเลยมิได้.
หากมูลหนี้ประธานยังไม่เกิดขึ้น สัญญาจำนองก็ไม่ผูกพันผู้จำนองเช่นกัน ฎีกาที่ 1149/2537,7855/2559.
สัญญาจำนองเป็นหนี้อุปกรณ์ของหนี้ประธาน ดังนี้ ถ้าอัตราดอกเบี้ยหนี้ประธานไม่ตรงกับอัตราดอกเบี้ยในสัญญาจำนอง จึงต้องถืออัตราดอกเบี้ยที่กำหนดในหนี้ประธาน (ฎีกา 3329/2558,6525/2542,5684/2548).
ซื้อทรัพย์จำนองจากการขายทอดตลาด แม้ซื้อโดยสุจริต จำนองก็ยังคงติดไปด้วย ไม่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1330 (ฎีกาที่ 1536/2500, 132/2535).
ฎีกาที่ 132/2535 ผู้ร้องซื้อที่ดินพิพาทได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต แต่ ป.พ.พ.มาตรา 1330 บัญญัติเพียงว่าสิทธิของผู้ซื้อไม่เสียไป แม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลย มิได้คุ้มครองถึงกับให้ผู้ซื้อได้สิทธิโดยปลอดจากภาระผูกพันใดๆ หากโจทก์รับจำนองที่ดินพิพาทไว้จากจำเลยโดยชอบด้วยกฎหมาย การจำนองย่อมติดไปกับที่ดิน โจทก์มีสิทธิบังคับจำนองที่ดินพิพาทได้ .
ขณะจดทะเบียนจำนอง ที่ดินที่จำนองมีหลักฐานเป็น น.ส. 3 ต่อมาเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินโดยไม่ได้จดแจ้งภาระจำนองไว้ในสารบัญโฉนดที่ดิน ก็ไม่ทำให้จำนองระงับ แม้ผู้ซื้อทรัพย์นั้นจะสุจริตและได้มาจากการขายทอดตลาดของศาลก็ต้องรับภาระจำนองนั้นไปด้วย ฎีกาที่ 7209/2547,5241/2533.
ฎีกาที่ 7209/2547 การที่ ส. บิดาจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินตาม น.ส. 3 ที่จำนองไว้แก่โจทก์ นำที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดินในขณะที่ยังมีภาระจำนองอยู่ แต่เมื่อออกโฉนดที่ดินแล้ว กลับไม่มีการจดแจ้งระบุไว้ในสารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนดว่าที่ดินมีภาระจำนองสิทธิจำนองของโจทก์ยังคงมีอยู่ในฐานะเป็นทรัพยสิทธิ ไม่ระงับสิ้นไปและครอบคลุมตลอดไปถึงที่ดินพิพาทด้วย โจทก์ในฐานะผู้รับจำนองที่ดินตาม น.ส. 3 ของ ส. ซึ่งที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินที่จำนองไว้แก่โจทก์ จึงมีสิทธิบังคับจำนองที่ดินพิพาทของผู้ร้องได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 702 วรรคสอง,716,717 วรรคหนึ่ง และมาตรา 44.
ข้อสังเกต เรื่องนี้ขณะโจทก์รับจำนองที่ดินมีหลักฐานเป็น น.ส. 3 ต่อมาได้เปลี่ยนมาเป็นโฉนดที่ดินและผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์มาในภายหลัง ก็ไม่ทำให้สิทธิบังคับจำนองของโจทก์ระงับไป
ทรัพย์สินที่จำนองได้ ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท และสังหาริมทรัพย์บางประเภท คือ เรือมีระวางตั้งแต่ห้าต้นขึ้นไป (มาตรา 703 วรรคสอง (1) แพ (มาตรา 703 วรรคสอง (2) สัตว์พาหนะ (มาตรา 703 วรรคสอง (3) สังหาริมทรัพย์อื่นซึ่งกฎหมายบัญญัติให้จดทะเบียนเฉพาะการ (มาตรา 703 วรรคสอง (4).
สัญญาจำนองต้องระบุทรัพย์สินที่จำนอง (มาตรา 704) ทั้งนี้เพื่อให้เกิดความชัดเจนว่าเป็นการจํานองทรัพย์สินอะไรบ้าง เมื่อสัญญาจำนองระบุชัดเจนแล้ว จะขอนำสืบแก้ไขไม่ได้ (ฎีกาที่ 769/2506).
การจํานองทรัพย์สินนั้น นอกจากผู้เป็นเจ้าของในขณะนั้นแล้ว ผู้อื่นจะจำนองหาได้ไม่ (มาตรา 705).
ผู้ที่ได้ที่ดินมาโดยหลอกลวง กลฉ้อฉล) เป็นโมฆียะ แต่เมื่อยังไม่ได้บอกล้าง ผู้นั้นยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ นำไปจำนองได้ เมื่อผู้รับจำนองสุจริต การจำนองมีผลสมบูรณ์ โดยได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 160 และ 1329 แม้นิติกรรมการโอนที่ดินได้ถูกบอกล้างในภายหลังและผู้จำนองต้องจดทะเบียนโอนที่ดินกลับคืนให้แก่เจ้าของเดิม ภาระจำนองก็ยังคงตกติดมาด้วยจะขอเพิกถอนจำนองไม่ได้ ดูฎีกาที่ 3022/2562,1522/2546.
กรณีมีผู้ปลอมลายมือชื่อเจ้าของที่ดินในหนังสือมอบอำนาจแล้วนำไปโอนขายที่ดินให้แก่ผู้อื่น ผู้รับโอนไม่ใช่เจ้าของที่ดิน การที่ผู้รับโอนที่ดินไปจำนอง แม้ผู้รับจำนองสุจริตก็ไม่ได้รับความคุ้มครอง จึงไม่มีสิทธิบังคับจำนองเจ้าของที่ดินที่แท้จริงฟ้องขอให้เพิกถอนการจำนองได้ (ฎีกาที่ 995/2563,3444/2559).
ที่กล่าวมาในหัวข้อที่แล้วเป็นเรื่องปลอมหนังสือมอบอำนาจให้ขายที่ดิน ต่อมาผู้ซื้อนำที่ดินไปจำนอง ส่วนหัวข้อนี้เป็นการปลอมหนังสือมอบอำนาจให้จำนองที่ดิน
กรณีปลอมลายมือชื่อของเจ้าของที่ดินในหนังสือมอบอำนาจให้จำนองที่ดิน แม้ผู้รับจำนองจะจดทะเบียนจำนองโดยสุจริตก็เป็นการรับจำนองจากผู้ที่ไม่ใช่เจ้าของที่ดิน การจำนองจึงไม่ผูกพันเจ้าของที่ดิน เจ้าของที่ดินมีสิทธิขอให้เพิกถอนการจำนองได้ (ฎีกาที่ 5927/2548,3430/2536,5927/2548,1315/2493)
แต่ถ้าเจ้าของที่ดินประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง ลงลายมือชื่อในแบบฟอร์มหนังสือมอบอำนาจโดยไม่กรอกข้อความเพื่อให้ไปทำกิจการอย่างอื่น แต่ผู้รับมอบอำนาจกลับกรอกข้อความในหนังสือมอบอำนาจว่าเป็นการมอบอำนาจให้จำนอง แม้เป็นการฝ่าฝืนความประสงค์ของเจ้าของที่ดิน เจ้าของที่ดินไม่อาจใช้ยันแก่ผู้รับจำนองโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนได้ สัญญาจำนองผูกพันเจ้าของที่ดิน (ฎีกาที่ 3009/2552,14285/2556,10721/2546,8929/2542 (ประชุมใหญ่),7906/2544)
ฎีกาที่ 728/2545 การที่ลูกหนี้ซื้อทรัพย์ซึ่งติดจำนองมา เจ้าหนี้ก็ยังมีสิทธิที่จะบังคับเอาแก่ตัวทรัพย์นั้นได้ ลูกหนี้มีฐานะเป็นเพียงผู้รับโอนทรัพย์สินซึ่งจำนองอันมีสิทธิและหน้าที่ตามที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ.ลักษณะ 12 หมวด 5 หาทำให้ลูกหนี้มีฐานะเป็นผู้จำนองแต่อย่างใดไม่เพราะการจำนองประกันหนี้ของลูกหนี้จะต้องมีการจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยตามมาตรา 714 เพื่อให้บุคคลทั่วไปทราบว่าทรัพย์สินที่จำนองนั้นประกันหนี้บุคคลใด วงเงินเท่าใด การที่เจ้าหนี้และลูกหนี้ตกลงกันให้ทรัพย์สินที่ลูกหนี้ซื้อมาโดยติดจำนองนั้นเป็นการจำนองประกันหนี้ที่ลูกหนี้มีต่อเจ้าหนี้โดยที่ยังไม่มีการจดทะเบียนจํานอง จึงเป็นข้อตกลงที่ตกเป็นโมฆะ เจ้าหนี้มิใช่เจ้าหนี้มีประกันในหนี้ส่วนนี้
ข้อสังเกต เรื่องนี้ เป็นส่วนหนึ่งของคดีล้มละลาย สรุปได้ว่าเดิมบริษัท อ.นำที่ดินโฉนดเลขที่ 1236 พร้อมสิ่งปลูกสร้างไปจดจำนองประกันหนี้ของตนและผู้อื่นไว้กับธนาคารมหานคร จำกัด (มหาชน) ต่อมาบริษัท อ. ขายที่ดินดังกล่าวบางส่วนให้แก่บริษัท ท. (ลูกหนี้)โดยติดจำนอง ดังนี้ ธนาคารมหานคร จำกัด (มหาชน) กับบริษัท ท. จะตกลงกันให้ทรัพย์สินที่บริษัท ท. ซื้อมาโดยติดจำนองนั้นเป็นการจำนองประกันหนี้ที่บริษัท ท. มีต่อธนาคารมหานคร จำกัด (มหาชน) ที่ยังไม่มีการจดทะเบียนจำนอง จึงเป็นข้อตกลงที่ตกเป็นโมฆะ ธนาคารมหานคร จำกัด (มหาชน) มิใช่เจ้าหนี้มีประกันในหนี้ส่วนนี้
ข้อตกลงที่แตกต่างจากบทบัญญัติมาตรา 728,729 และ 735 ซึ่งเป็นบทบัญญัติว่าด้วยการบังคับจำนองตกเป็นโมฆะ เช่น ตกลงว่าหากผู้จำนองไม่ชำระให้ผู้จำนองโอนที่ดินจำนองให้แก่ผู้รับจำนองโดยผู้จำนองทำหนังสือมอบอำนาจไว้ให้ ตกเป็นโมฆะ (ฎีกาที่ 3613/2553)
ฎีกาที่ 3613/2564 โจทก์กู้ยืมเงินจากจำเลยที่ 1 โดยจำนองที่ดินพิพาทเป็นประกันในวันทำสัญญาจำนอง จำเลยที่ 1 ตกลงให้โจทก์ทำหนังสือมอบอำนาจล่วงหน้า มอบอำนาจให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทชำระหนี้จำนอง และเมื่อโจทก์ผิดนัดชำระหนี้แล้ว จำเลยที่ 1 นำหนังสือมอบอำนาจไปโอนที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 เพื่อชำระหนี้เสียเอง จึงไม่เป็นไปตามบทบัญญัติว่าด้วยการบังคับจำนองและเป็นผลให้ข้อตกลงที่แตกต่างไปจาก ป.พ.พ. มาตรา 728,729 และ 735 ตกเป็นโมฆะตามมาตรา 714/1 ไม่อาจใช้บังคับได้ในระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ไม่อาจนำหนังสือมอบอำนาจของโจทก์ไปใช้เป็นหลักฐานในการโอนที่ดินพิพาทเพื่อชำระหนี้ให้แก่จำเลยที่ 1 ได้
เมื่อจะบังคับจำนองนั้น ผู้รับจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ก่อนว่าให้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควร ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 60 วัน นับแต่วันที่ลูกหนี้ได้รับคำบอกกล่าวนั้น ถ้าและลูกหนี้ละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามคำบอกกล่าว ผู้รับจำนองจะฟ้องคดีต่อศาลเพื่อให้พิพากษาสั่งให้ยึดทรัพย์สินซึ่งจำนองและให้ขายทอดตลาดก็ได้ ในกรณีตามวรรคหนึ่ง ถ้าเป็นกรณีผู้จำนอง จำนองทรัพย์สินของตนไว้เพื่อประกันหนี้อันบุคคลอื่นต้องชำระ ผู้รับจำนองต้องส่งหนังสือบอกกล่าวดังกล่าวให้ผู้จำนองทราบภายใน 15 วันนับแต่วันส่งหนังสือแจ้งให้ลูกหนี้ทราบ ถ้าผู้รับจำนองมิได้ดำเนินการภายในกำหนดเวลา 15วันนั้น ให้ผู้จำนองเช่นว่านั้นหลุดพ้นจากความรับผิดในดอกเบี้ยและค่าสินไหมทดแทนซึ่งลูกหนี้ค้างชำระ ตลอดจนค่าภาระติดพันอันเป็นอุปกรณ์แห่งหนี้รายนั้นบรรดาที่เกิดขึ้นนับแต่วันที่พ้นกำหนดเวลา 15 วัน ดังกล่าว
การบอกกล่าวแก่ลูกหนี้ให้ชำระหนี้ก่อนตามมาตรา 728 วรรคหนึ่ง ถือเป็นเงื่อนไขที่ผู้รับจำนองจะต้องกระทำก่อนฟ้องบังคับจำนอง หากไม่บอกกล่าวก่อนผู้รับจำนองย่อมไม่มีอำนาจฟ้องบังคับจํานอง กรณีมีการบอกกล่าว ต้องบอกกล่าวโดยชอบด้วย กล่าวคือต้องกำหนดระยะเวลาให้ลูกหนี้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควร แต่ต้องไม่น้อยกว่า 60 วัน นับแต่วันได้รับคำบอกกล่าว ถ้าในคำบอกกล่าวได้กำหนดเวลาให้ลูกหนี้ชำระหนี้น้อยกว่า 60 วันนับแต่วันที่ลูกหนี้ได้รับคำบอกกล่าว ผู้รับจำนองย่อมไม่มีอำนาจฟ้องบังคับจำนองแม้นับถึงวันฟ้องจะเกินระยะเวลา 60 วัน แล้วก็ตาม
ฎีกาที่ 5702/2562 โจทก์มีหนังสือทวงถามและบอกกล่าวบังคับจำนองกำหนดระยะเวลาให้จำเลยทั้งสามชำระหนี้และไถ่ถอนจำนองให้เสร็จสิ้นภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือทวงถามและบอกกล่าวบังคับจำนอง จำเลยทั้งสามได้รับหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนองอันเป็นการกำหนดระยะเวลาน้อยกว่าหกสิบวัน ตาม ป.พ.พ.มาตรา 728 วรรคหนึ่งที่แก้ไขใหม่ซึ่งเป็นกำหนดระยะเวลาที่ระบุไว้แน่นอนแล้ว จะนำระยะเวลา 30 วัน ตามหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนองไปรวมกับระยะเวลาหลังจากนั้น จนถึงวันฟ้องว่าเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าหกสิบวันแล้วหาได้ไม่ จึงยังถือไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสามลูกหนี้ละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามคำบอกกล่าวตามบทบัญญัติดังกล่าว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง
ข้อสังเกต เรื่องนี้ โจทก์ผู้รับจำนองบอกกล่าวให้จำเลยทั้งสามซึ่งเป็นลูกหนี้ชั้นต้นและผู้จำนอง เป็นกรณีตามมาตรา 728 วรรคหนึ่ง โจทก์กำหนดเวลาในหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยทั้งสามชำระหนี้ไว้เพียง 30 วัน ไม่ชอบด้วยมาตรา 728 วรรคหนึ่ง แม้เมื่อนับถึงวันฟ้องจะมีกำหนดเวลาไม่น้อยกว่า 60 วัน ก็ไม่ทำให้โจทก์มีอำนาจฟ้องขึ้นมาได้
นอกจากนี้การกำหนดเวลาให้ลูกหนี้ชำระหนี้ ต้องกำหนดจำนวนวันให้แน่นอนว่าให้ชำระหนี้ภายในระยะเวลากี่วัน การที่ผู้รับจำนองกำหนดเวลาในคำบอกกล่าวว่า ให้ชำระหนี้ในเร็ววันที่สุด ไม่ชอบด้วยมาตรา 728 เทียบ ฎ. 1608/2506 (ประชุมใหญ่)
สัญญาขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ชายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ (มาตรา 491)
ในปี 2562 มี พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ.2562 ประกาศใช้ในราชกิจจานุเษกเมื่อวันที่ 16 เมษายน 2562 มีผลใช้บังคับวันที่ 17 เมษายน 2562 เป็นบัญญัติที่ใช้บังคับเฉพาะสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยโดยผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา ดังนี้บทบัญญัติใดที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะใน พ.ร.บ. ดังกล่าวที่เกี่ยวกับการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยต้องบังคับตาม พ.ร.บ.ดังกล่าว นอกเหนือจากที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะแล้วก็ยังคงต้องบังคับตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ.
หลักเกณฑ์ที่น่าสนใจบางประการของสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ.2562.
1. กำหนดเวลาไถ่ คู่สัญญาจะกำหนดเวลาไม่ให้มีกำหนดต่ำกว่า 1 ปี หรือเกิน 10 ปี ไม่ได้ หากกําหนดต่ำกว่า 1 ปี หรือเกิน 10 ปี ให้ถือว่ามีกำหนดเวลาไถ่ 1 ปี หรือ 10 ปี และผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ได้ (มาตรา 10 วรรคแรก) แต่การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ตาม ปพพ.กำหนดไม่เกิน 10 ปี โดยไม่มีระยะเวลาขั้นต่ำ (มาตรา 494 ป.พ.พ.)
เมื่อมีการขยายกำหนดเวลาไถ่ ระยะเวลาที่ขยายเมื่อรวมกับระยะเวลาเดิมแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี (มาตรา 10 วรรคสาม)
2. เมื่อมีข้อพิพาทถือเป็นคดีผู้บริโภคโดยถือว่าผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค (มาตรา 11) คู่สัญญาจะกำหนดเวลาไม่ให้มีกำหนดต่ำกว่า 1 ปี หรือเกิน 10 ปี ไม่ได้ หากกําหนดต่ำกว่า 1 ปี หรือเกิน 10 ปี ให้ถือว่ามีกำหนดเวลาไถ่ 1 ปี หรือ 10 ปี และผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ได้ (มาตรา 10 วรรคแรก) แต่การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ตาม ปพพ.กำหนดไม่เกิน 10 ปี โดยไม่มีระยะเวลาขั้นต่ำ (มาตรา 494 ป.พ.พ.)
3. กำหนดให้ผู้ขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย มีสิทธิครอบครอง ใช้สอย หรือถือเอาประโยชน์จากทรัพย์สินที่ขายฝาก เพื่อประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม หรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยจนถึงวันที่หมดสิทธิการไถ่โดยไม่ต้องชำระค่าตอบแทนให้แก่ผู้ซื้อฝาก (มาตรา 12 วรรคหนึ่ง) แต่การขายฝากตาม ป.พ.พ. ไม่มีบทบัญญัติลักษณะดังกล่าว
4. ดอกผลที่ออกจากทรัพย์สินที่ขายฝากในระหว่างการขายฝากให้ตกเป็นของผู้ขายฝาก (มาตรา 12 วรรคหนึ่ง).
5. สิทธิการไถ่ทรัพย์อาจโอนกันได้ทางนิติกรรม และตกทอดแก่ทายาทได้ (มาตรา 14).
6. ก่อนพ้นกำหนดเวลาไถ่ ผู้ซื้อฝากต้องไม่ก่อภาระใดๆ เหนือทรัพย์สินที่ขายฝากอันกระทบสิทธิผู้ขายฝาก (มาตรา 16).
7.ก่อนวันครบกำหนดเวลาได้ไม่น้อยกว่าสามเดือนแต่ไม่มากกว่าหกเดือน ให้ผู้ซื้อฝากแจ้งเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝากเพื่อให้ผู้ขายฝากทราบกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ พร้อมแนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย ในกรณีที่ผู้แจ้งไม่ใช่ผู้ซื้อฝากเดิมต้องแจ้งไปด้วยว่าผู้ขายฝากจะต้องไถ่กับผู้ใด และสถานที่ที่จะต้องชำระสินไถ่ (มาตรา 17 วรรคหนึ่ง) ในกรณีผู้ซื้อฝากไม่ได้แจ้งเป็นหนังสือไปยังผู้ขายฝากในระยะเวลาตามวรรคหนึ่ง หรือไม่ได้ส่งสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย ให้ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากได้ภายใน 6 เดือน นับแต่วันครบกำหนดไถ่ที่กำหนดไว้ในสัญญาขายฝาก (มาตรา 17 วรรคสอง)
ลักษณะของสัญญาขายฝาก คือ เป็นสัญญาซื้อขายซึ่งผู้ขายอาจไถ่คืนหรือซื้อคืนได้ การซื้อคืนหรือไม่คืนเป็นสิทธิของผู้ขาย ดังนี้ ผู้ขายอาจไถ่คืนหรือไม่ก็ได้
สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ต้องทำตามแบบตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง มิฉะนั้นตกเป็นโมฆะ (ฎีกาที่ 120/2558,2208/2559,810/2546)
ในกรณีที่มีการไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด หรือผู้ไถ่ได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ ให้ทรัพย์สินที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ผู้ไถ่ได้ชำระสินไถ่ หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ แล้วแต่กรณี (มาตรา 492 วรรคหนึ่ง)
กฎหมายมิได้กำหนดแบบ หรือวิธีการใช้สิทธิไถ่การขายฝากว่าต้องดำเนินการอย่างไร ดังนี้ การไถ่การขายฝากย่อมกระทำได้โดยผู้ไถ่แสดงเจตนาเพื่อขอไถ่การขายฝากต่อผู้รับการไถ่พร้อมนำสินไถ่ไปเสนอชำระให้แก่ผู้รับการไถ่ภายในกำหนดเวลาไถ่ หรือผู้ไถ่ได้วางสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ ถือว่าเป็นการไถ่การขายฝากโดยชอบ ทรัพย์สินที่ขายฝากย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ผู้ไถ่ได้ชำระสินไถ่ หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ส่วนการจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากนั้น ไม่จำต้องกระทำภายในกำหนดเวลาไถ่ ดังนี้ การไถ่การขายฝากไม่ต้องกระทำในเวลาราชการก็ถือเป็นการไถ่โดยชอบ
ฎีกาที่ 19332/2556 โจทก์ใช้สิทธิไถ่ที่ดินจากจำเลยเมื่อวันที่ 4 สิงหาคม 2554 อันเป็นวันครบกำหนดเวลาไถ่ที่ดินซึ่งขายฝาก โดยนำเงินสินไถ่เพื่อไปชำระให้แก่จำเลยที่บ้าน แต่จำเลยบ่ายเบี่ยงอ้างว่าหมดเวลาราชการแล้ว การกระทำของโจทก์ดังกล่าวถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิไถ่ที่ดินซึ่งขายฝากต่อจำเลยภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาขายฝากโดยชอบตาม ป.พ.พ. มาตรา 492 ประกอบมาตรา 498 แล้วจำเลยต้องรับการไถ่ แม้โจทก์ใช้สิทธิไถ่ที่ดินนั้นในเวลา 18 นาฬิกา ซึ่งล่วงพ้นเวลาราชการแล้ว และไม่สามารถจดทะเบียนการไถ่ขายฝากที่ดินในวันดังกล่าวได้ก็ตาม แต่การจดทะเบียนไถ่ทรัพย์ซึ่งขายฝากกฎหมายไม่ได้บัญญัติว่าจะต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน เมื่อโจทก์ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากนั้นต่อจำเลยภายในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากโดยชอบแล้ว จึงมีผลผูกพันใช้ยันได้ระหว่างโจทก์กับจำเลย โจทก์ย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินซึ่งขายฝากได้.
พฤติการณ์ที่ศาลฎีกาถือว่าผู้ขายฝากขอไถ่การขายฝากโดยชอบแล้ว (ฎีกาที่ 1283/2508,886/2515,128/2516,627/2521 และเมื่อมีการไถ่การขายฝากโดยชอบแล้ว ผู้รับการไถ่ต้องไปจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝาก หากไม่ดำเนินการผู้ขายฝากย่อมฟ้องบังคับให้ผู้รับซื้อฝากจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากได้.
ฎีกาที่ 386/2515 ก่อนครบกำหนดไถ่คืนการขายฝาก ผู้ขายได้ติดต่อขอไถ่ทรัพย์ที่ขายฝากคืนจากผู้ซื้อและนัดวันที่จะไปจดทะเบียนไถ่ถอนกันแล้ว แต่ผู้ซื้อไม่ไปตามนัด หลังจากนั้นผู้ขายได้พยายามติดต่อกับผู้ซื้ออีก แต่ไม่สามารถติดต่อได้ ผู้ขายจึงไปยื่นคำร้องต่อเจ้าพนักงานที่ดินไว้เป็นหลักฐานว่าผู้ขายพร้อมแล้วที่จะไถ่ทรัพย์ที่ขายฝากคืนภายในกำหนด ดังนี้ ถือได้ว่าผู้ขายได้ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์ที่ขายฝากคืนภายในกำหนดแล้วโดยชอบ ผู้ซื้อมีหน้าที่ต้องรับไถ่.
ฎีกาที่ 128/2516 โจทก์ขายฝากที่นาไว้กับจำเลย ต่อมาโจทก์ขอไถ่การขายฝากภายในกำหนดเวลา แต่จำเลยไม่ยอมโดยเกี่ยงจะให้โจทก์ชำระค่าเช่านาที่ค้างด้วยโจทก์จึงไม่ยอมวางเงินค่าขายฝาก เช่นนี้ย่อมเห็นได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายไม่ยอมรับค่าขายฝากจากโจทก์ ถือได้ว่าโจทก์ได้ขอไถ่จากจําเลยภายในกำหนดเวลาขายฝากแล้ว.
ฎีกาที่ 627/2521 โจทก์มีเงินแต่ยังเบิกไม่ได้เพราะเป็นวันหยุดราชการ รุ่งขึ้นไม่ได้ไถ่ขายฝากเพราะจำเลยว่าหนังสือสัญญาอยู่ที่อื่นให้มาไถ่วันหลัง ถือว่าโจทก์ใช้สิทธิไถ่ภายในกําหนดแล้ว.
ฎีกาที่ 5377/2539 การชำระค่าสินไถ่ด้วยแคชเชียร์เช็คที่ธนาคารออก ให้เปรียบเสมือนเงินสดถือเป็นการไถ่โดยชอบ .
(1) ผู้ขายเดิม หรือ ทายาทของผู้ขายเดิม
(2) ผู้รับโอนสิทธินั้น.
(3) บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้.
ผู้ที่มีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากมีอยู่ 3 ประเภทตามมาตรา 497 เจ้าหนี้ของเจ้าของรวมคนหนึ่ง ไม่ใช่ผู้มีสิทธิไถ่ทรัพย์ที่เจ้าของรวมอีกคนหนึ่งนำไปขายฝาก (ฎีกาที่ 132/2523).
ภริยาของผู้ขายฝากไม่ว่าจะชอบหรือไม่ชอบด้วยกฎหมายจะใช้สิทธิไถ่ไม่ได้ (ฎีกาที่ 1366-1367/2514,2018/2530).
ฎีกาที่ 2018/2530 ผู้มีสิทธิไถ่ถอนการขายฝากย่อมเป็นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 497 ได้แก่ผู้ขายเดิม หรือทายาทของผู้ขายเดิม หรือผู้รับโอนสิทธินั้น หรือบุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้ กฎหมายกำหนดตัวผู้มีสิทธิไถ่ทรัพย์สินไว้โดยเฉพาะเจาะจงแล้ว แม้โจทก์จะเป็นภรรยาโดยชอบด้วยกฎหมายของผู้ขายฝากหรือไม่ก็ตาม หามีสิทธิไถ่ถอนที่ดินพิพาทไม่ 25.
ข้อสังเกต ผู้มีสิทธิไถ่การขายฝากรวมถึงทายาทของผู้ขายฝากด้วย (มาตรา 497(1) ทายาทของผู้ขายฝากจะมีสิทธิไถ่การขายฝากได้ต้องเป็นกรณีที่ผู้ขายฝากถึงแก่ความตายไปแล้วจึงจะมีฐานะเป็นทายาทและใช้สิทธิไถ่การขายฝากได้ เรื่องนี้ แม้จะถือว่าภรรยาโดยชอบด้วยกฎหมายของผู้ขายฝากเป็นทายาทโดยธรรมของผู้ขายฝาก (มาตรา 1629 วรรคท้าย) ก็ตามแต่ปรากฏว่าผู้ขายฝากยังมีชีวิตอยู่ ภรรยาจึงยังไม่มีสิทธิไถ่การขายฝาก.
สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้น จะพึงใช้ได้เฉพาะต่อบุคคลเหล่านี้ คือ
(1) ผู้ซื้อเดิม หรือทายาทของผู้ซื้อเดิม หรือ
(2) ผู้รับโอนทรัพย์สิน หรือรับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น แต่ในข้อนี้ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์จะใช้สิทธิได้ต่อเมื่อผู้รับโอนได้รู้ในเวลาโอนว่าทรัพย์สินตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิไถ่คืน.
กําหนดเวลาไถ่ทรัพย์ที่ขายฝาก ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดไม่เกิน 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์มีกำหนดไม่เกิน 3 ปี (มาตรา 494).
ถ้าในสัญญามีกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้นให้ลดลงเป็น 10 ปี และ3 ปี ตามประเภททรัพย์ (มาตรา 495).
กำหนดเวลาไถ่นั้นอาจทำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ แต่กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดถ้าเกินกำหนดเวลาตามมาตรา 494 ให้ลดลงมาเป็นกำหนดเวลาตามมาตรา 494 (มาตรา 498 วรรคหนึ่ง) การขยายกำหนดเวลาไถ่ ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับไถ่ (มาตรา 496 วรรคสอง).
สำนักงานกฎหมาย ลักซ์ลอว์แอนด์เอสเตท (LUX LAW AND ESTATE LAW OFFICE)
โทรศัพท์ : 064-5695464 Email:Phatwarin.Lawyer@gmail.com
Copyright © 2022 : LawyerPhatwarin.com